«РБК-Недвижимость» разбирается, кто, как и зачем объединяет квартиры сегодня

Перепланировка в квартире (Фото: ИТАР-ТАСС/ Михаил Фомичев)

Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990-2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.

Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения. Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь. Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный. Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.

Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все. Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.

Проект объединения двух зеркальных квартир (Фото: Дизайнер Ирина Фефелова)

Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое». Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.

Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. «Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города. С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.

В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме. За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках». Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.

Что запрещено при объединении квартир

• менять местами «мокрые» зоны (ванные, кухни) с жилыми
• уменьшать вентиляционные шахты
• расширять туалетную комнату (часто она при входе) в большую постирочную
• «вносить» кухню и столовую в жилое по плану помещение
• располагать спальную комнату под туалетными комнатами верхних соседей и, соответственно, над туалетными комнатами нижних соседей
• расширять «мокрые» зоны
• изменять и демонтировать стояки
• присоединять балконы и лоджии

Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.

Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам. Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.

Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости». Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами. А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.

Дизайнер Ирина Фефелова:

— Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20-50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки. Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.

В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.

При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно. Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил. В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне.

Объединение двух квартир в одну является одной из возможностей улучшить свои жилищные условия. Однако следует знать, что этот процесс достаточно длительный, сложный и финансово-затратный. Потому, если есть иная возможность решить вопрос о расширении своей жилой площади – например, путем приобретения одной большой по метражу квартиры, стоит отдать предпочтение именно этому варианту. Тем же, кто, не смотря ни на что, все же решил заняться таким грандиозным , стоит хорошенько подготовиться к данному процессу, прежде всего, начав со сбора информации о процедуре объединения. Рассмотрим основные моменты, касающиеся объединения двух квартир в одну.

Понятие и способы объединения квартир

Прежде всего, хотелось бы сказать о том, что существует два способа объединения квартир в одну жилплощадь :

Объединение квартир по горизонтали (т.е. квартир, находящихся рядом на одном этаже);

Объединение квартир по вертикали (т.е. квартир, находящихся друг над другом на разных этажах).

Как уже говорилось выше, процедура объединения квартир достаточно сложна, но если первый вариант еще можно считать приемлемым по сложности, то вариант объединения по вертикали настолько трудоемок по своей процедуре, что встречается довольно редко. В связи с этим, многие граждане решаются на переустройство квартир самостоятельно, без получения соответствующих разрешений и согласования необходимой документации. Однако, такое поведение может только усугубить ситуацию – впоследствии согласование все равно придется производить, только за согласование уже произведенного переустройства придется заплатить больше и, кроме того, избежать обращения в суд скорее всего не удастся. К тому же, самовольное переустройство квартиры, особенно, если оно повлекло за собой неблагоприятные последствия, грозит привлечением виновных к ответственности, вплоть до уголовной. Кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления первоначального (до переустройства) вида квартир.

Хотелось бы отметить, что процедура объединения двух квартир в одну занимает достаточно большое время – в зависимости от сложности переустройства, срок оформления документов колеблется от 2-3 месяцев до полугода . Связано это с тем, что в случае причинения вреда зданию в целом , ответственность за произошедшее будет нести та организация, которая выдала разрешение на эту процедуру. Поэтом вся документация проверяется очень тщательно.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ ).

Объединение двух квартир в одну сочетает в себе оба этих понятия. Прежде чем принимать решение о соединении 2-х квартир, следует заранее знать, в каких случаях в переустройстве будет сразу отказано (перечень не является исчерпывающим):

При сносе несущей стены в здании;

При объединении 2-х квартир, находящихся в разных секциях;

При ухудшении условия проживания граждан (соседей) и эксплуатации дома;

Если нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;

При отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников;

При уменьшении (полной ликвидации) сечения каналов вентиляции;

Если осуществляется перенос ванной комнаты и кухни в жилое помещение (такое переустройство возможно только при строгом соблюдении СНиПов);

При вмонтировании газовых труб в стены;

При присоединении лоджий к жилой площади квартиры;

Если при переустройстве портится внешний вид и сохранность фасадов;

Если после переустройства доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам будет затруднен, либо вообще невозможен;

При объединении квартир по вертикали с частичной или полной разборкой межэтажных перекрытий;

При переделке помещений, ведущих к увеличению нагрузки на межэтажные перекрытия;

Если предполагается создание комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;

При увеличении подсобной площади за счет жилой.

Если предполагаемая перепланировка возможна, то переходу непосредственно к строительным работам предшествует этап подготовки соответствующей .

Порядок объединения квартир. Необходимые документы

Следует заметить, что в процессе объединения двух квартир в одну длительным является именно процедура сбора и согласования документов , которая начинается с подготовки проектной документации . За оформлением такой документации необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующие лицензии для занятия данной деятельностью. При обращении в данную организацию с собой необходимо иметь поэтажный план БТИ. Как правило, всю процедуру оформления документов можно доверить фирмам, специализирующимся по проблемам переустройства и квартир, которые предоставляют комплекс услуг по оформлению и согласованию всех необходимых документов для объединения двух квартир в одну.

При обращении в такие фирмы, следует помнить о том, что:

С такими организациями непременно должен быть заключен на оказание работ и предоставление услуг с четким перечнем этих самых услуг;

Оплата услуг таких фирм, как правило, осуществляется частями – поэтапно, по мере выполнения работ по согласованию документации;

Все документы, необходимые для оказания услуг, берутся под расписку. В случае утери или порчи предоставленных фирме документов их восстановление производится за счет компании.

Если же вы решите самостоятельно заниматься сбором необходимых документов, то после получения технического заключения о возможности переустройства и проекта переустройства от проектировщиков, необходимо согласование данных документов с рядом органов и учреждений , таких как: органы местного управления, санитарно-эпидемиологическая служба, пожарная служба, управляющая организация, газовая инспекция, государственная жилищная инспекция и т.д..

После того, как все документы будут утверждены, и будут выданы акты о разрешении на переустройство, можно непосредственно приступать к строительным работам по объединению двух квартир в одну . Однако, на этом сам по себе процесс оформления объединения не заканчивается.

После того, как переустройство будет завершено в натуре, составляется акт приема-передачи объекта переустройства , который обязательно должен быть подписан всеми строительными и проектными организациями, которые участвовали в этом процессе (государственной комиссией из представителей разных инстанций). Так же этот документ снова подается в государственную жилищную инспекцию, в которой он тоже должен быть подписан.

Только после этого, можно передавать утвержденный акт в БТИ , для получения документов на квартиру, а так же присвоения нового номера и адреса (на основании заявления) объединенной квартире. На основании этих документов, происходит регистрация права собственности на новый объект недвижимости.

Подводя итог всему сказанному выше, можно дать примерный список документов, требующихся для начала процедуры объединения двух квартира в одну :

Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к , а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали . Причем объединение квартир по вертикали - это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.

Преимущества объединения квартир в одну

• При соединении квартир появляется возможность экономить на коммунальных платежах, поставив заглушки на инженерные системы в одной из квартир.
• Увеличивается , как полезная, так и жилая.
• Уменьшается количество соседей. С одной стороны - недостаточно серьезный аргумент - с другой, люди которые ценят тишину и возможность спокойно отдохнуть, поймут автора.

При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки , то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете – за исключением второго уровня .

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Как вы можете видеть, перепланировка с объединением квартир производится не только в домах монолитных или кирпичных, но и панельных домах. Подробнее о проекте вы можете прочесть

Другие ограничения при объединении двух квартир в одну

Планируя объединение квартир в одну следует заранее учитывать, что запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир - устройство в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.

Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок . Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от , а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну

Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.

Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.

Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией по этим .

При объединении квартир можно сэкономить на оплате коммунальных платежей. Так как в этом случае сохраняется понятие единственного жилья.

Различают объединение квартир:

По вертикали (на разных этажах);По горизонтали (на одном этаже).

Какое бы объединение вами ни было задумано, до начала ремонтных работ переустройство придется согласовать. Это очень важный этап, поскольку без согласования ваша квартира, какой бы современной она ни была, теряет значительную часть рыночной стоимости, по причине того, что утрачивает юридическую значимость. Поэтому без согласования перепланировки квартиры вы не сможетеее выгодно продать, застраховать, завещать, заложить.

Необходимо также учитывать что во время проведения масштабных ремонтных работ возникают конфликты с соседями, которые очень беспокоятся о своей безопасности, да и шум перфоратора большого восторга у нихне вызывает.

Поэтому не особо не удивляйтесь, почему это вдруг участкового так заинтересовала перепланировка вашей квартиры, что он буквально каждый день приходит к вам в гости дабы проверить как у вас дела?

Уладить этот вопрос способно только предъявление разрешения на перепланировку. Если же разрешения на рукахнет – со стороны участкового да и соседей возможны жалобы в многочисленные инстанции, вплоть до судебных исков.

Важно понимать, что юридические документы на квартиру должны соответствовать ее фактическому состоянию. Чтобыне было проблем с соседями при авариях, чтобы можно было квартиру застраховать, завещать, продать, заложитьи т. д.

Таким образом, задумавшись об объединении квартир, первое, что вам нужно сделать:
1. Взять поэтажный план в БТИ и обратиться с ним в любую проектную организацию для составления плана проектаи технического заключения;

Специалисты этой организации подскажут вам, возможно ли вообще претворение вашей мечты в жизнь, просчитают требуемые размеры проемов в несущих стенах или межэтажных перекрытиях, определят местоположение стоякови ряд других деталей.

Скажем сразу, что, если объединение квартир по горизонтали допускается, то вертикальное объединение – зачастую попросту невозможно. И только, если проектная организация пришла к выводу, что в вашем конкретном случае такая перепланировка допустима, можно начинать процедуру согласования.

Поэтому рассмотрим только горизонтальное объединение квартир.

Поскольку при объединении квартир нельзя присоединять к их площади часть тамбура или лестничной клетки, проем в несущей стене будет располагаться между комнатами. Но наличие смежных комнат в новой квартире вряд ли устроит даже самого неприхотливого заказчика.

Поэтому проем в несущей стене обычно требуется настолько широкий, насколько позволяет конструкция здания, в объединяемых помещениях дверные коробки не устанавливаются,и получившиеся единое пространство служит одновременно гостиной и столовой.Это оптимальныйвариант, тем более, если рядом находится кухня.

Поддаваться соблазну устроить кухню на месте бывшей комнаты не стоит – это не разрешено по закону. За исключением тех случаев, когда квартиры находятся на первом этажа, или нижерасположенный этаж является техническим. А вотна месте одной из кухонь можно устроить и кладовку, еще одну комнату, кабинет, или дополнительную детскую.

Единственное, чего не стоит делать при проведении таких работ – полностью ликвидировать инженерные коммуникации. А вдруг когда-нибудьвы решите объединенную квартиру разделить снова на две?
Или восстановить кухню на место, ликвидировав кабинет?

Поэтому самым предусмотрительным решением будет следующее:

На все системы горячего и холодного водоснабжения ставятся заглушки, счетчики-водомеры обнуляются, и затемвсе коммуникации скрываются за обшивкой из гипсокартона.При этом желательно предусмотреть доступ к счетчикам водоснабжения – так вы всегда сможете доказать, что вода на данной половине квартиры не используется (это целесообразно, если вы хотите уменьшить счетаза коммунальные услуги).Специалисты также не советуют закладывать вторую входную дверь (из тех же соображений – а вдруг в будущемвы решите вновь разделить квартиру на две?).

Поэтому из второй входной двери можно сделать черный ход, соорудив в непосредственной близости от нее кладовку и другие подсобные помещения.

Очевидным преимуществом объединенной квартиры является наличие двух санузлов. И, если две кухни в квартиренужны мало кому, то два санузла обрадуют большинство владельцев. Один из санузлов может быть гостевым или предназначен для детей. При этом, как и кухни, санузлы запрещено переносить на место комнат – так что, если не хотите лишней головной боли, оставьте их в их законных границах.

А вот главной проблемной зоной при объединении могут выступить полы.

При объединении квартир по горизонтали зачастую оказывается, что уровень полов между двумя квартирами различается очень существенно (3-10см), так что заранее заложите в смету затраты на устройство новой стяжки (с целью выровнять перепад высот).

После того, как сделаны проемы, уложена стяжка, выполнены все мыслимые и немыслимые отделочные работы, объединенную квартиру необходимо будет сдать по акту сдачи-приемки.Вы получите новый поэтажный план в БТИ, где вашей новой квартире присвоят и новый номер.

Теперь дело за малым – зарегистрировать права собственности на новую жилплощадь в органах регистрации – и вотвы уже полноправный владелец нового, просторного жилья!

Похожие статьи